買房是人生大事，但在踏入新家之前，「驗屋」是最後也最重要的一道防線。許多屋主常困惑：什麼樣的問題才算「重大瑕疵」？建商如果不修繕怎麼辦？本文將為您全面解析。
一、交屋前流程簡介：驗屋與撥款流程 二、驗屋階段與契約注意事項 三、常見瑕疵分類與「驗屋重大瑕疵定義」說明 四、建商不願修繕怎麼辦？買方的自保方法 五、安泰驗屋的專業與優勢介紹
一、交屋前流程簡介：驗屋與撥款流程
在集合住宅的買賣實務中，從完工到正式入住通常會經過以下關鍵路徑：1.通知驗屋
取得使用執照後，建商通知買方進行初驗。
2.現場驗收
買方（或委託專業驗屋公司）對機電、給排水、土建等進行查驗。
3.缺失修繕
建商針對驗屋缺失進行修繕。
4.複驗
買方（或委託專業驗屋公司）確認缺失已全數改善，且無新增其餘缺失。
5.撥款與交屋
確認無誤後，銀行將款項撥入建商帳戶，並進行過戶與交屋程序。
二、驗屋階段與契約注意事項
在簽署內政部《預售屋買賣定型化契約》時，有幾項關於驗屋的關鍵條款務必確認：
1.交屋保留款
法律規定買方有權保留房地總價5%作為交屋保留款。若建商合約中調低比例（如只剩5萬、10萬等），即屬違法。
2.修繕義務
契約中明確記載，若發現瑕疵，建商須於限期內負責修繕完成。
3.磋商條款
留意是否有「不得以小瑕疵拒絕辦理貸款撥款」等對消費者不利的霸王條款。
三、常見瑕疵分類與「驗屋重大瑕疵定義」說明
驗屋發現的缺點通常分為兩大類，判斷標準在於「是否影響居住安全」與「是否導致功能喪失」。
1.一般瑕疵（輕微瑕疵）
磁磚空心、油漆髒污、玻璃刮傷、門框刮傷汙損。
紀錄於驗屋報告，要求建商於交屋前改善。
2.重大瑕疵（法定或實務上的結構性問題）
凡涉及以下情況，通常可定義為重大瑕疵：
梁柱龜裂、混凝土強度不足、鋼筋外露。近年來相關法規已日漸嚴謹，建商皆有相關證明文件，此類瑕疵目前實務經驗上發生機率已相當低。
窗框滲水、天花板或維修孔內不明漏水、牆壁明顯水痕壁癌。
馬桶嚴重倒灌、總開關頻繁跳脫、排水系統阻塞。
社區或室內消防灑水、警報系統失效。
四、建商不願修繕怎麼辦？買方的自保方法
若遇到建商消極對待，買方可採取以下步驟：
1.存證信函催告
以書面形式限期要求改善，做為日後法律訴訟的證據。
2.行使抵扣權
若建商持續不處理，買方可主張從「交屋保留款」中扣除自行請人修繕的費用（需經專業鑑定與報價）。
3.申訴管道
向消保官申請調解，或向各縣市建築管理處檢舉建商未依約履補。
五、安泰驗屋的專業與優勢介紹
面對複雜的建築法規與隱蔽工程，單憑肉眼難以察覺深層問題。安泰驗屋提供您最堅實的後盾。
1.科技儀器檢測
運用紅外線熱顯像儀、混凝土水分計、管道內視鏡等專業設備，讓「隱形瑕疵」無所遁形。
2.專業技師團隊
核心團隊具備豐富的建築與水電背景，準確判斷缺失是否觸及居住安全。
3.詳盡報告（圖文對照）
提供驗屋報告，清楚標示缺失位置，並提供建議，讓您與建商溝通有理有據。
4.後續諮詢服務
我們不只檢查，更提供後續相關建議，陪伴您直到安心入厝。
專業建議：驗屋不是為了找麻煩，而是為了確保您辛苦打拼的資產能住得安心。交給專業，您的新家由安泰驗屋守護。