中古屋該驗屋嗎？二手屋交屋前注意事項、流程與重點一篇搞定
你也想買中古屋嗎？相較於新成屋，中古屋屋況的不確定性常令人感到不安，驗屋的過程和重點更需要仔細琢磨。許多人買中古屋時，常常忽略了交屋前驗屋的重要性，或是對二手屋交屋的注意事項感到迷惘。本篇文章將為你深入淺出地解析中古屋驗屋的關鍵，並透過安泰驗屋的專業經驗，助你安心入住理想家園！
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為何要驗屋？新成屋 vs. 中古屋驗屋目的比一比
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新成屋驗屋｜確認完工品質與合約相符
現在市場上的新成屋多為預售屋，買方在簽訂合約時，房子通常還沒蓋好，甚至還沒動工。因此，交屋前的驗屋就非常關鍵。主要目的有3點：
- 確保施工品質：檢查建商的施工是否符合建築法規與一般工程標準，從牆面、地磚、天花板的平整度與油漆，到水電管線的配置、門窗密合度等細節，都要仔細檢視是否有瑕疵或未完成之處。
- 驗收合約內容：核對實際交付的房屋狀況，是否與當初簽訂的買賣合約內容一致？例如建材品牌、廚衛設備等級、格局尺寸、附加設備等是否都符合約定。
- 預防未來問題：及早發現潛在的居住問題，例如是否有漏水跡象、防水工程是否確實、排水是否順暢等。在建商提供的保固期內找出問題，才能要求建商負責修繕，避免日後得自己花錢費心。
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中古屋驗屋｜評估房屋現況與未來風險
中古屋已經有人居住過，屋齡也較長，驗屋的目的更側重於了解房屋的「真實狀況」和「潛在風險」。主要目的如下：
- 確認房屋現況：全面了解房屋目前的實際狀態。由於房屋已經使用一段時間，結構、管線、設備等都可能產生耗損、老化或隱藏性的問題。驗屋就是要找出這些問題點。
- 評估未來維修成本：透過驗屋，可以預先知道哪些地方可能需要投入維修費用。例如：水管是否需要更換？電線是否過於老舊？牆面是否有壁癌需要處理？這些都能幫助買方更精準地評估入手後的總持有成本。
- 判斷投資價值與議價空間：了解房屋的真實屋況後，買方可以更客觀地評估這間房子的價值，並作為與賣方協商價格或修繕責任的依據。
- 釐清「瑕疵擔保責任」：這是中古屋驗屋最關鍵的一環！所謂「瑕疵擔保責任」，是指賣方對於房屋交付時存在的「隱藏性瑕疵」所需承擔的法律責任。這些瑕疵通常是交屋當下不易發現，但會影響居住安全或房屋價值的問題。
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檢驗內容大不同？新成屋與中古屋驗屋重點項目
「中古屋和新成屋的驗屋內容，會不會不一樣？」基本上，新成屋和中古屋的檢驗項目大同小異，畢竟房屋的基本構成要素是相同的。但中古屋因為已有使用歷史，驗屋會更側重於「功能性」、「老化程度」以及「瑕疵擔保責任」相關的項目。以下是安泰驗屋的基礎檢測項目表，我們特別將中古屋驗屋時更需留意的重點標示出來，讓你一目了然：
| 檢測項目 | 說明 | 檢測項目 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 門 | 外觀、開關功能、鎖頭功能、門止功能、氣密窗壓條、玻璃厚度、有無滲漏 | 廚房設備 | 瓦斯爐、排油煙機、樓禮臺、廚具 |
| 窗 | 外觀、開關功能、鎖頭功能、氣密壓條、安裝水平、玻璃厚度、有無滲漏 | 電視 | 電子訊號 |
| 天花板 | 粉刷平整、顏色均勻、結構裂縫、有無滲漏 | 網路 | 電子訊號 |
| 地板 | 地坪平整、有無空鼓、縫隙色澤、板材完整、有無滲漏 | 電力 | 插座電壓、配電盤體、線路標示、電氣配線、電流穩定 |
| 牆 | 粉刷平整、顏色均勻、結構裂縫、開關密合、插座密合、套管密合、有無滲漏 | 合約 | 符合法規、線路管徑、器具材質、交屋條件 |
| 柱 | 粉刷平整、顏色均勻、結構裂縫、有無滲漏 | 海砂(需額外自費) | 氯離子含量 |
| 樑 | 粉刷平整、顏色均勻、結構裂縫、套管密合、有無滲漏 | 以下為贈送檢測項目 | |
| 給水 | 水表作動、出水管徑、有無漏水、龍頭水壓、冷熱功能 | 瓦斯 | 瓦斯斷表、是否漏氣、熱水器(若有裝設將贈送檢測) |
| 排水 | 洩水坡度、有無堵塞、排水功能、有無漏水 | 噪音 | 隔音功能 |
| 馬桶 | 座體、水箱功能、有無漏水 | 電磁 | 電磁波 |
| 衛浴設備 | 浴缸、淋浴功能、洗臉槽、乾濕分離、排風功能、除霧功能 | 環境 | 甲醛含量、有機物質、水質 |
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驗屋時機怎麼抓？掌握中古屋3大檢驗時間點
好不容易找到心儀的中古屋，你是不是也開始思考：「那我到底該在什麼時候安排驗屋才最有利？」這個時間點的選擇，可不只是流程問題，更會大大影響後續的議價空間、責任釐清，甚至是最終能不能順利成交的關鍵。接下來，就讓我們仔細看看，抓準哪個時間點驗屋，才能讓你買得更安心！
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新成屋驗屋時機
新成屋（特別是預售屋）最佳的驗屋時機點，會建議在建商取得使用執照以及接通正式水電之後、通知驗收之前進行。這個時間點，房屋已是大致完工，具備驗收條件，同時若驗出問題，還有時間要求建商在正式交屋前完成修繕。待建商修繕完畢後，通常還會安排複驗，確認缺失都已改善。
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中古屋驗屋時機
中古屋的交易流程相對彈性，驗屋時機主要有以下3個時間點：
| 驗屋時機 | 時機說明 |
|---|---|
| 房型簽約前或交屋前 | 平日價在中古屋買賣過程中，最理想的驗屋時間點是簽訂合約前或完成交屋手續前。這讓買方能依據驗屋結果，與賣方討論修繕事宜或調整最終成交價格。 |
| 房型交屋後驗屋 | 平日價如果因為某些因素未能在交屋前安排驗屋，建議買方拿到鑰匙後，越快安排驗屋越好。特別需要檢查房屋的結構安全性、水電系統狀況以及是否有漏水等問題。 |
| 房型交屋後 | 平日價完成房屋點交、拿到鑰匙之後才進行驗屋。雖然法律規定買方在交屋後六個月內仍可主張瑕疵擔保，但建議盡快安排。 |
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買中古屋必看！專家提醒5大驗屋注意事項
不想開心買房卻踩到雷，讓夢想中的家變成揮之不去的惡夢？除了尋求專業驗屋公司的協助外，身為準屋主，在驗屋過程中更應該親自留意以下這5大注意事項：
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緊盯「瑕疵擔保責任」項目
這是中古屋驗屋的核心！務必仔細檢查房屋是否有結構安全疑慮、滲漏水、海砂屋跡象、輻射屋等重大瑕疵。這些問題不僅影響居住安全，未來轉手也極為困難。
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留意環境與法規問題
留意室內是否有異味（霉味、臭味）、裝潢是否可能有甲醛超標問題、瓦斯管線是否安全無漏氣。若有增建或格局變更，需確認是否符合建築法規，避免日後被強制拆除。
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尋求專業協助
中古屋的屋況複雜度高，許多問題並非一般民眾能輕易察覺。強烈建議委託經驗豐富、信譽良好的專業驗屋公司進行全面檢測。專業驗屋公司具備儀器和知識，能提供客觀、詳細的驗屋報告。
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保留協商修繕空間
驗屋報告是重要的參考依據。若驗出問題，可根據報告內容與嚴重程度，與賣方協商修繕責任或調整價格。在簽約時，也可考慮在合約中註明相關的修繕協議。
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查詢房屋相關紀錄
除了現場驗屋外，建議向房仲或相關單位查詢該房屋是否有中大災害紀錄（例如：火災、地震受損）、是否為凶宅等資訊，也可向鄰居打聽房屋的過往狀況。
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中午屋驗屋/二手屋交屋常見Q&A
Q1.中古屋驗屋和新成屋驗屋到底差在哪裡？
如同前面所說，兩者的檢驗項目其實差異不大，但中古屋驗屋更側重於「瑕疵擔保責任」相關的項目。此外，中古屋通常帶有前屋主的裝潢或傢俱，有時會遮蔽部分區域，可能導致某些地方無法徹底檢驗，這也是與新成屋（通常是空屋狀態）驗屋時的一個差異點。專業驗屋公司會盡力利用儀器輔助，穿透表面探查可能的問題。
Q2.什麼是「瑕疵擔保責任」？那些算是常見的瑕疵？
根據民法第354條，賣方必須擔保房子在交屋時，沒有會減少房屋價值、通常效用或契約預定效用的「隱藏性瑕疵」。如果瑕疵的程度無關緊要（例如：非常輕微的刮痕），則不能算是瑕疵。常見可被認定屬於瑕疵擔保責任範圍的問題包括：
- 滲漏水：無論是天花板、牆壁或窗框漏水，都會嚴重影響居住品質。
- 結構安全問題：如梁柱龜裂、房屋傾斜等，危及居住安全。
- 海砂屋（高氯離子混凝土）：氯離子含量過高會加速鋼筋鏽蝕，影響結構強度。
- 輻射屋：建材輻射量超標，危害人體。
- 凶宅：雖然非法定瑕疵，但實務上會嚴重影響房屋價值，若賣方刻意隱瞞，買方仍可主張權利。
Q3.懷疑是海砂屋，驗屋公司可以檢測嗎？
一般的驗屋服務無法直接判斷是否為海砂屋，除非房屋已有明顯的海砂屋外觀跡象。可以先上政府相關網站（如：營建署或地方建管處）查詢該建物是否已被列管。若無列管紀錄但仍有疑慮，建議委託專業實驗室，協助客戶進行額外自費的取樣送檢服務。