驗屋大小事

【房屋點交必看】公設點交怎麼做？點交流程、房屋點交表、注意事項全整理

【房屋點交必看】公設點交怎麼做？點交流程、房屋點交表、注意事項全整理
剛買新房準備交屋的你，是不是已經聽過「點交」這個詞，卻不太清楚到底要做什麼？點交流程不是單純簽簽文件、拿鑰匙這麼簡單，尤其是公設點交更是社區未來能否安心居住的關鍵！根據統計，「交屋注意事項」、「交屋流程」等相關搜尋熱度居高不下，可見許多首購族對這塊充滿疑問。
本篇文章將由安泰驗屋的專業角度帶你了解所有點交流程要領，包括交屋流程、點交房屋與社區公設點交細節、檢查重點、以及交屋後要做什麼，不只幫你避免爭議與糾紛，也讓你入住更安心。

  • 什麼是點交流程？為什麼「公設點交」這麼重要？

「點交」簡單來說，就是買方與建商或屋主雙方，依合約條款，確認建物與附屬設施是否完好、資料齊全的過程。它通常發生在交屋階段前後，是驗證房屋是否符合交付條件的重要環節。在實務上，點交可細分為：

  • 專有部分點交

檢查屋內格局、牆地板、水電管線、衛浴設備、門窗五金等。

  • 公設點交

以社區代表（如管委會或管理負責人）為單位，針對公寓大廈管理條例第57條內容針對相關管線及設施設備內容功能進行點交，另外也會一同點交共同使用空間如社區大廳、梯廳、樓梯間、地下室、空中花園、會議室、建商房等。

那為什麼點交會這麼重要？因為交屋後才發現問題會進入「保固處理」流程，費時費力又影響居住品質。特別是預售屋、社區大樓類型，公設瑕疵常是糾紛重災區。點交是保障自身權益、避免未來爭議的第一道防線。

  • 交屋後要做什麼？公開公設點交流程9大步驟

點交不適只靠「肉眼看」那麼簡單，而是一套完整、需要各方配合的系統作業。以安泰驗屋為例，從前期接洽到最終圓滿交付，共分成以下9大步驟，讓你從準備、檢驗到交付都有條不紊！

STEP1.接洽聯繫資訊

一開始，你可以透過安泰驗屋的官方LINE與專人聯繫，提供社區建案的基本資訊（例如：建築規模、公設內容、預計時程等）。這些資料越完整，後續報價就越精準。不過安泰驗屋原則上可安排到現場實勘一次，再提供最終報價。

STEP2.報價與簡報說明

確認資料及現場實勘之後，安泰驗屋會提供詳細報價單，同時可配合管委會安排一次簡報，說明相關內容，包括公司簡介、流程怎麼走、公設點交檢查項目等等。這一步的目的是讓所有人對安泰驗屋有所認識，並對整理流程都有共識與準備。

STEP3.簽約與圖說審查

一旦確認合作意願，雙方便會正式簽屬委任合約。這時候，安泰驗屋會提共一份清單給管委會，由管委會向建商請求提供必要的圖說資料，包括各工項竣工圖、核准函、出廠證明、操作手冊等。安泰驗屋會先進行圖說審查，以利後續實地檢測確認圖說與現場是否相符。而此階段會先收取訂金作為點交專案啟動作業費。

STEP4.行前會議安排

點交作業前，會召開一場三方行前會議，由管委會、建商、以及安泰驗屋共同參與。此會議會針對人員安排、分工內容、協力廠商配合事項、點交須知等進行確認，也會預告各項檢查的順序與時間。這一步有助於讓各方溝通順暢，確保初驗實地檢測能順利進行。

STEP5.初驗實地檢測

到了實地初驗這天，除了安泰驗屋的人員、管委會與建商代表外，建商的各工項協力廠商也必須到場，各項設施設備的連動測試操作都須由廠商人員或建商執行，避免出現操作失誤時無法歸責的情況。
初驗當天會分為多組同時進行，包括消防、電氣、給排水、弱電、土建等，各自負責對應範圍的檢測與紀錄。初驗當天結束也會重點說明，並於特定工作天內提供完整的初驗報告。

STEP6.初驗會議討論

收到初驗報告後，三方將再次召開會議，針對初驗報告內缺失項目討論，看是否對於缺失項目內容有任何疑義，討論出三方都能接受的改善方式以及預計需要的缺失改善時間。

STEP7.複驗實地檢測

由於複驗的前提是：初驗所列的缺失已完成至少90%修繕，且不能有重大缺失尚未改善。我們不建議在改善率過低時就急著複驗，否則容易陷入不斷重驗的惡性循環，導致時程延宕、效率低落。複驗原則上會以初驗所列缺失項目為主，確認建商是否已改善。複驗結束後，會於特定工作天內提供正式複驗報告，供最終審查與交付作業使用。

STEP8.複驗會議與剩餘項目協調

在複驗結束並提供報告後，會召開最後一次會議，針對少數仍需補件或修繕的小項目進行協調與確認。只要三方達成共識，並確認交屋條件符合標準，就可以進入結案階段。

STEP9.圓滿圍成點交驗收

當所有缺失都已善、修繕比例達標，且無重大的待處理問題時，就可以正式完成整個公設點交流程。管委會也可以開始準備取回社區公共基金的作業程序，這也是公設點交最重要的目的。

  • 點交流程常見Q&A：買屋族有疑慮這裡找答案！

    Q1：如果建商不願處理公設瑕疵，該怎麼辦？

    若發現公設有問題，但建商卻遲遲不處理，建議先採取溝通協商的方式爭取修繕。如果協調無效，可以進一步向地方政府的建管單位或消費者保護官申訴，也可尋求法律途徑來保障自身權益。

Q2：公設點交時一定要所有住戶都到嗎？

不必全體住戶都出席，但建議由籌備中的管委會或推選出的代表參與，才能確保整體點交過程公開透明、維護社區整體權益。

Q3：公設有些問題是後來才發現的，還來得及處理嗎？

這類「隱藏性瑕疵」屬於較難即時發現的問題，因此建議在簽約的時就要求建商對公設項目提供一定期間的保固。當後續使用中出現瑕疵時，才有明確依據要求建商負責處理。

Q4：我對公設的實際規劃與當初廣告不一樣，該怎麼處理？

如果實際完工的公設與當初合約或建案說明不符，建議第一步先調閱合約與平面圖比對，再與建商溝通爭取調整或補償。若協商無果，也可考慮透過法律協助來釐清責任。

交屋是擁有新生活的起點，但只有點交做得徹底，才能住得安心無後顧之憂。無論是專有部分還是社區的公設點交，每個環節都攸關你的權益與居住品質。如果你不確定自己能否處理得宜，若想熱整個點交流程更有保障，不妨交給專業的團隊來協助。現在就預約安泰驗屋的公設點交服務，從前期審查到最終交付，全程陪你把關每個細節，讓交屋更安心、入住更無憂！
 
 
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